di Francesco Manfredi-Selvaggi

Se sei obbligato a pagare tanto per l’unità immobiliare che possiedi, allora ti conviene utilizzarla

Essere collocata all’interno di un agglomerato insediativo è un grande vantaggio per una casa. Infatti qui si trovano tutta una serie di servizi che vanno da quelli “primari”, cioè le strade, con a lato i marciapiedi, la pubblica illuminazione, le reti idriche e fognarie a quelli cosiddetti “secondari”, dalle scuole, quando vi sono (quasi mai le materne), alle attività commerciali, almeno dei beni di prima necessità, alla farmacia, la quale è sempre presente qualunque sia la taglia del paese, alla chiesa parrocchiale, agli uffici amministrativi; in poche parole, le opere di urbanizzazione primaria e quelle di urbanizzazione secondaria. Tanto più è ricco il patrimonio infrastrutturale tanto più è prezioso il suolo urbano.

Per intenderci, si tratta di attrezzature, in particolare le secondarie, delle quali fruisce l’intera popolazione comunale, anche quella che abita nell’agro, ma che sono “sfruttabili” meglio, per la loro vicinanza alla propria abitazione dalle persone che risiedono nel centro: portare i figli a scuola in pochi minuti, fare acquisti nel negozio di generi alimentari a piedi, avere l’ambulatorio medico a poca distanza dall’alloggio, ma pure, nel tempo libero, recarsi presso l’eventuale opera ricreativa o il classico bar. In campagna i percorsi viari non hanno i marciapiedi né sono dotati di un apparato illuminante che li affianca in maniera estesa.

Bisogna, inoltre, dire che vi è un notevole valore aggiunto nel fatto che la dotazione urbanistica sia concentrata in un unico luogo, appunto l’aggregato edilizio, e non dispersa in più siti, mettiamo il supermercato lungo la strada extraurbana di maggiore percorrenza, l’edificio scolastico poiché, magari, intercomunale in un posto baricentrico tra più comuni e così via; il valore aggiunto viene dall’integrazione delle diverse attrezzature collocate in un limitato intorno spaziale, il perimetro dell’abitato.

La palestra della scuola può ospitare in orario pomeridiano gli adulti che si dedicano alla ginnastica, e viceversa il palazzetto dello sport cittadino può essere utilizzato dalle classi nell’orario di educazione fisica, per fare un esempio, ma la stessa cosa vale per una piazza che diventa, con cadenza prevalentemente settimanale, mercato in cui si installano le bancarelle dei venditori ambulanti. Per non dire della sala consiliare nella quale, a volte, si svolgono incontri e dibattiti anche su temi estranei alle funzioni municipali.

Oggi, in verità, la situazione è cambiata perché i nostri insediamenti minori si sono andati spopolando per cui vi è un sottoutilizzo (il sovrautilizzo solo nelle città, con i doppi turni nelle scuole) delle strutture pubbliche, vedasi gli immobili scolastici rimasti vuoti per la soppressione anche di istituti di primo grado con i costi di manutenzione edilizia comunque da sostenere. Ciò vale pure per le opere igieniche, un altro caso, con i depuratori che pure attualmente risultano sovradimensionati richiedono, ad ogni modo, spese per la gestione; perché non è possibile tecnicamente utilizzarli in parte per cui rimangono invariati gli oneri economici nonostante la popolazione sia diminuita.

È un problema, per tante attrezzature collettive, di soglie dimensionali le quali corrispondono ad un determinato numero di abitanti che viene nei nostri piccoli centri sempre più a ridursi. Tutto quanto detto può succedere che accada anche solamente in una singola porzione dell’aggregato urbano. Ci si sta riferendo al nucleo antico dove si registra, un po’ ovunque nel Molise, un maggiore tasso di abbandono dei fabbricati nonostante le azioni di valorizzazione messe in campo dagli enti tipo la pavimentazione delle vie in pietra locale, i lampioni in “stile”, l’arredo urbano e, da ultimo, i murales.

Tali sforzi risultano vanificati se non vi tornano i residenti oppure se il costruito non si trasforma, seppure in parte, in ricettività turistica. Uno stimolo, sia pure indiretto, a “sfruttare” il patrimonio edilizio può venire dalla tassazione locale la quale quanto più è elevata tanto più è capace di spingere i proprietari delle case e dei terreni all’utilizzo delle costruzioni. L’imposizione di un pagamento, al di là se l’immobile (o il lotto edificabile) produce reddito, sembra essere un argomento convincente per effettuare interventi di conservazione sul bene di cui si è in possesso; altrimenti, la proprietà immobiliare causa degli oneri dovuti all’erario comunale diventa, in termini finanziari, una «passività» netta per chi la possiede.

Deve essere questa una delle logiche che sta dietro l’Imposta Municipale degli Immobili la cui remota derivazione forse è la teoria di Henry George espressa nel suo libro Progress and Poverty del 1879, il quale, comunque, auspicava che le entrate fossero destinate a incrementare il sistema infrastrutturale cittadino con il conseguente aumento di valore delle stesse case per le quali si era pagato. In definitiva, si viene a determinare un circolo virtuoso che, però, si spezza se non si attivano tutti nel mantenere in efficienza le proprietà.

A questo ordine di motivazioni che devono portare alla conservazione dei fabbricati se ne aggiungono altre ad esse collegate come quella che se un’unità immobiliare appartiene ad una schiera edilizia il suo deterioramento fisico può compromettere la resistenza al sisma dell’insieme edificato. In più, poiché i nostri borghi hanno notevole valenze paesaggistiche un edificio degradato viene ad essere un elemento di degrado ambientale che riduce, peraltro, l’attrattiva turistica.

Spingere, poi, a riabilitare queste case significa contrastare lo “spreco edilizio” e a ridurre il “consumo di suolo” che si ha con l’edificazione nell’agro. Ciò che necessita è un impegno collettivo in vista di un “bene comune” al quale non ci si può esentare trascurando la manutenzione dell’immobile o riducendone la destinazione d’uso dei vani, di fatto, a semplici locali di sgombero. Quello che occorre è un piano di recupero limitato anche ad un’unica unità architettonica ma preferibilmente ad un complesso edilizio attraverso il quale individuare la più opportuna organizzazione delle funzioni interne (se una abitazione se minialloggi, cc.) consentendo usi impropri a carattere temporaneo nelle case dell’avvio del processo per la formazione del piano di recupero.